Измамите с актове се увеличават — ето как да защитите дома си

Изглежда се усилва една пагубна форма на измами с недвижими парцели с последици, които могат да бъдат опустошителни за притежателите на жилища.

Известна като машинация с акт или кражба на благосъстоятелност върху жилище, схемата включва подправяне на документи за записване на подправено прекачване на благосъстоятелност върху благосъстоятелност. След това нарушителите могат да продадат дома, да вземат ипотека върху него или даже да го дадат чартърен на наематели, с цел да осъществят облага.

Миналия месец публичен уредник в Детройт, Мичиган, беше упрекнат в изключително недодялан случай. Федералните прокурори споделят, че 60-годишната Зина Томас е откраднала повече от 30 домове в и към града, като е подправила документи за отвод, прехвърлящи парцелите на фиктивни лица и по-късно ги е продала на неволни трети страни.

По време на хипотетичните обири Томас работеше за обединението с нестопанска цел United Community Housing Coalition, където тя беше шеф на стратегиите за жилищна благосъстоятелност.

„ Тази скица беше ориентирана към някои от нашите най-уязвими във финансово отношение жители и беше осъществена от лице, чиято работа беше да помогне на същите тези хора да избегнат загубата на домовете си заради забрана “, сподели Доун Н. Айсън, американски прокурор за Източна Окръг Мичиган, в изказване.

Както в тази ситуация с Детройт, измамите с акт постоянно включват актове за отвод от иск, които са елементарни правни документи, които трансферират собствеността без никакви гаранции за собствеността. Тяхната обща законна приложимост е да предават собствеността сред членовете на фамилията.

Въпреки това, всеки вид документ за жилище, в това число по-традиционните гаранционни контракти, може да бъде фалшифициран от все по-усъвършенствани нарушители, споделя Дейвид Флек, юрист за измами с недвижими парцели, основан в Южна Калифорния.

„ Преди двадесет и пет години не беше елементарно да се фалшифицират документи. Сега безусловно всеки компютър разполага с технологията за основаване на достоверен фалшификат и можете да закупите подправен нотариален щемпел онлайн. Така че технологията доста бързо изпревари системите, които имаме, с цел да предотвратим това “, предизвестява Флек.

В частната си процедура, а преди този момент като прокурор в Окръжната прокуратура на Лос Анджелис, Флек се е занимавал с десетки случаи на кражба на благосъстоятелност. В един случай той даже е видял по какъв начин стара собственичка е изгонена от личната си къща, от която е живяла 25 години, с погубен капитал, откакто мошеници са фалшифицирали документи за забрана.

Въпреки че няма национална статистика за следене на обири на благосъстоятелност върху жилища, отчетът на ФБР за 2023 година за интернет закононарушенията наблюдава 9 521 тъжби за свързани с киберпространството измами с недвижими парцели и наеми предходната година, като загубите възлизат на повече от 145 милиона $.

Как да отбраните дома си от кражба на благосъстоятелност

Все по-голям брой окръзи в Съединени американски щати оферират безвъзмездни услуги, които разрешават на жителите да записват имената си при локални чиновници, които записват документи. Ако бъдат подадени документи, включващи тези имена, окръгът предизвестява въпросния гражданин.

Има и платени услуги, които оферират сходен мониторинг. Но и двата типа мониторинг на собствеността могат да предупредят притежателя на жилище единствено след подаване на лъжливо право на благосъстоятелност - те не предотвратяват осъществяването на закононарушението преди всичко.

След като бъде подадено подправено право на благосъстоятелност, единственият метод за разрешаване на казуса е посредством правосъден развой за определяне на същинска благосъстоятелност. Това нормално изисква наемането на юрист, в идеалния случай подобен, който е профилиран в правото на недвижими парцели.

Според Флек единствената същинска отбрана против кражба на благосъстоятелност е посредством характерен вид лавица, предлагана от всеки огромен осигурител, известна като Политика за застраховка на притежател на жилище. (Това не трябва да се бърка с аналогично наречената Политика на притежателите на Застраховка за благосъстоятелност.)

По отношение на покрити опасности, политиката би трябвало да включва израз в смисъл на „ Някой различен твърди, че има права, засягащи Вашето право на благосъстоятелност заради подправяне или показване под непозната идентичност “, според пример на политика, възложен от комерсиалната асоциация на Американската асоциация за благосъстоятелност върху земя.

„ Всички застрахователни компании, всички огромни, към този момент го оферират “, споделя Флек. „ Някои от тях даже не знаят, че го вършат. “

Докато обичайните застрахователни полици за благосъстоятелност защищават от измами преди покупката на парцел, политиката за притежател на жилище прибавя отбрана против кражба на благосъстоятелност, откакто притежавате парцела, споделя Флек.

„ Това е значимо, тъй като в случай че сте жертва на кражба на благосъстоятелност, машинация с акт за отвод от иск или какъвто и да е тип машинация с документ, вие просто предявявате иск към вашата застрахователна компания и те го обработват вместо вас — и това е това “, споделя той.

Въпреки че застраховката също по този начин не може да предотврати подправянето на нотариален акт преди всичко, споделя Флек, вярната лавица ще отстрани разноските и проблемите за притежателя на жилище, като сложи тежестта върху застрахователната компания да позволи подправения иск за благосъстоятелност в съда.

Случаят в Детройт осветява прожекторите върху измамите с отвод от иск

В неотдавнашното наказателно дело в Детройт прокурорите споделят, че организаторката на общността Томас е направила нагла скица, ориентирана към притежателите на жилища с ниски приходи, които тя е трябвало да помогне да отбрани.

UCHC, организацията с нестопанска цел, в която тя работи, дава помощ за попречване на изпъждане и забрана, като предлага безвъзмездни консултантски услуги за поданици с възможни приходи, които имат или населяват дом, заплашен от налог върху собствеността или забрана по ипотека.

Според наказателна тъжба, подписана от сътрудника на ФБР Матю Слъс, Томас, който също е сътрудник по недвижими парцели и нотариус, е заговорничил с други неназовани лица, в това число различен нотариус и чиновник на окръг Уейн, да откраднат десетки домове.

Жертвите включват пациент с рак, подложен на химиотерапия, който през октомври получи уведомление за изпъждане, което им подрежда да изоставен дома си след 30 дни. Собственикът на къщата оспори изгонването и това произвеждане продължава.

„ Докато работеше в качеството си на оказване на помощ на поданици, изпитващи финансови усложнения, госпожа Томас твърди, че е експлоатирала хора в процеса на загуба на домовете си “, споделя Чейвория Гибсън, специфичен сътрудник, отговарящ за ФБР в Мичиган.

Томас беше упрекнат в наказателна тъжба в скрит план за осъществяване на телена машинация, пране на пари и утежняваща кражба на идентичност.

Нейният юрист не отговори на искане за коментар от Realtor.com®. Понастоящем Томас е свободен с необезпечена гаранция от $10 000 и идващият път би трябвало да се яви в съда на 22 май.